Консультации экспертов

			Вопрос: Мы планируем приобрести квартиру и боимся попасть на "нехорошую" квартиру в плане юридической чистоты. Подскажите, каким образом юристы вашего агентства проверяют документы на квартиру. Можем ли мы быть уверены, что через ваше агентство мы купим "чистую" квартиру?
Отвечает главный юрист АН "Арбат" Орлов Михаил Анатольевич:			Юристы агентства недвижимости "Арбат" при проведении любой сделки с недвижимостью тщательно проверяют юридическую историю объекта недвижимости. При этом проводится анализ документов объекта недвижимости, причины продажи/обмена; обстоятельства при которых имущество ранее продавалось, дарилось, наследовалось, менялось. Существует масса мероприятий, которые позволяют увидеть присутствие или отсутствие нарушений, при которых произошло предыдущее оформление или отчуждение объекта недвижимости. К сожалению, многие агентства только декларируют такую проверку или, что ещё хуже, просят продавца "взять справку, если ему не трудно". Юристы агентства недвижимости "Арбат" лично производят подготовку к сделке того или иного объекта, полностью формируют пакет документов, который позволит правильно произвести сделку, своевременно её зарегистрировать и избежать различных рисков, связанных с различными спорами, которые могут возникнуть между продавцом и покупателем, привести к негативным последствиям. Зачастую можно услышать, что если квартира часто продавалась, продавалась по доверенности или получена в наследство, то это "нехорошая" квартира. Это не правильно. Просто необходимо более глубокая процедура работы с клиентами и документацией. Возможно, квартира была продана по доверенности, которая выдавалась близкими родственниками, из-за болезни и т.д. То есть необходимо исследовать историю не только документов, но и обстоятельств, которые привели к появлению доверенности. Многие риски можно убрать, правильно составив договор купли-продажи недвижимости. Для этого сотрудники АН "Арбат" проводят подробную беседу с клиентами, подсказывают оптимальные условия договора, которые могут защитить покупателя и не противоречить интересам продавца. 28.09.2011 г. ЗАДАТЬ ВОПРОС
			Вопрос: Скажите, а вообще зачем нужен риэлтор?
Отвечает главный специалист по сделкам с недвижимостью АН "Арбат" Феофанова Марина Александровна:			Жизнь не стоит на месте. Новое время диктует и появление новых профессий. Риэлтор – это человек, сочетающий в себе не только знание рынка недвижимости, но еще он должен прекрасно ориентироваться в тонкостях юриспруденции по своему профилю и быть хорошим психологом для ведения переговоров. Риэлтор поможет правильно оценить ваш «товар», рассчитать ваши желания и возможности, грамотно сделать презентацию в СМИ, организовать показы (в присутствии риэлтора вы будете чувствовать себя гораздо безопаснее), подготовить всю необходимую документацию (для этого в штате агентства недвижимости работают юристы), продумать взаиморасчеты, подготовить расписки и организовать саму сделку. А представьте, если сделка не простая (т.е. одни продают, а другие покупают), а состоит из цепочки из нескольких объектов, то какая большая работа проводится по проверке и сбору документов, и какая большая психологическая нагрузка ложится на плечи риэлтора и юриста! У каждого клиента свой нрав, свои пристрастия, свое видение нашей работы! Поэтому риэлтор и выступает посредником, не принимая ничьей стороны, руководствуясь только законом и профессионализмом. Обращаясь к нам, Вы экономите и Ваше время, и Ваши нервы! Если человек заболел, он может заняться самолечением или обратиться к врачу. Делайте свой выбор сами! 20.10.2011 г. ЗАДАТЬ ВОПРОС
			Вопрос: Почему риэлторы обычно предлагают заключить эксклюзивный договор? Какие преимущества работы с одним агентством?
Отвечает специалист по сделкам с недвижимостью АН "Арбат" Поречина Ирина Аркадьевна:			Почти у всех нас в определенный период времени встает вопрос продажи или обмена имеющейся недвижимости. Чтобы наиболее выгодно и быстро продать или обменять квартиру, комнату или дом, лучше всего обратиться в хорошее агентство недвижимости. Когда такое решение принято, необходимо определиться будет ли это работа с одним агентством или с несколькими. Мы всегда рекомендуем клиентам выбрать одно агентство и сотрудничать только с ним. Это удобно и выгодно прежде всего самому клиенту, а также агентству . Поясним почему. Работая с эксклюзивным объектом, риэлтор приложит все усилия, чтобы его продать быстро и по максимальной цене, так как он знает, что вложенные труды и средства не пропадут даром, что объект будет продан именно через его агентство. Поэтому, только для эксклюзивного объекта – максимальная экспозиция во всех рекламных источниках: в печатных, в электронных, в интернете, в базе самого агентства. Такой объект будет предлагаться всем клиентам в первую очередь, а показываться будет только реальным покупателям, а не просто любопытствующим. В любых ситуациях агентство будет защищать и отстаивать интересы своего клиента, а клиент знает, с кого именно спрашивать о выполнении договорных обязательств. Эксклюзивный объект хорошо изучен риэлтором, правильно оценен, грамотно представлен – нельзя не согласиться, что это привлечёт покупателя. Кроме того, покупатели знают, что агентство делает юридическую проверку квартиры, собирает все необходимые справки и проводит саму сделку. Таким образом, эксклюзивные объекты выгодны и для покупателя. Остановите ли вы свой выбор на эксклюзивной схеме, решать вам – какие здесь преимущества, вы теперь знаете. 07.12.2011 г. ЗАДАТЬ ВОПРОС
			Вопрос: Почему покупатели стремятся покупать жильё в новостройках?
Отвечает специалист по сделкам с недвижимостью АН "Арбат" Романов Алексей Валерьевич:			Потому что новое жильё имеет ряд существенных преимуществ над «вторичкой». Рассмотрим минусы и плюсы новостроек. Главный плюс новых квартир, на мой взгляд, это приличный метраж и современные планировки, которые в большей степени отвечают сегодняшним представлениям о хорошей квартире, чем малогабаритки 60 - 70-х годов. Все коммуникации и инженерное оборудование тоже новые, отвечают всем требованиям современных покупателей. В новом доме, у вас не будет проблем, как подключиться к Интернету – бывают дома, где уже присутствует выделенная линия. Ещё одним преимуществом считаю, в новостройках присутствует какая-никакая парковка - в отличие от старых районов, где иногда свой автомобиль девать совершенно некуда. Теперь про минусы. Как известно за всё хорошее надо платить. И здесь мы стоим перед выбором купить квартиру в сданном в эксплуатацию доме или в строящимся. Один из главных минусов новостройки - риск. Как правило, жильё в новых домах распродаётся ещё на этапе строительства (в лучшем случае в уже построенном, но не оформленном юридически доме). Соответственно собственником своей новой квартиры Вы станете не сразу. А затянуться может как строительство, так и этап оформления документов. Для ряда покупателей одним из главных минусов является то, что готовая новостройка стоит гораздо дороже строящейся, и не у каждого есть необходимая сумма денег на покупку. Но с недавнего времени многие банки стали выдавать кредиты под новостройки, а значит - эта проблема вполне решаема. 08.12.2011 г. ЗАДАТЬ ВОПРОС
			Вопрос: Ипотечные ставки растут. Стоит ли волноваться покупателям?
Отвечает специалист по сделкам с недвижимостью АН "Арбат" Бубнова Татьяна Викторовна:			К весне 2012 г. большинство российских банков рассматривают планы, ведущие к повышению ставок по ипотеке на 1,5-2,5%. Некоторые финансовые аналитики даже дают прогнозы возможности повышения до уровней кризиса 2008 года. Как таковое, движение процентов вверх произойдёт уже после президентских выборов (в марте 2012 г.). Все это произойдёт по причине повышения стоимости заимствований для банков, а кризис увеличивает риски роста не возвратов по кредитам, предупреждают аналитики. Сбербанк уже объявил о повышении ставок по депозитам на 1,5%. Объясняя это решение обострением ситуации с ликвидностью на рынке, аналитики, предположили, что далее примеру Сбербанка будут вынуждены последовать и другие крупные российские банки. А вслед за ставками по депозитам могут пойти вверх и кредитные ставки. Что негативно скажется также на ипотечном кредитовании, объёмы которого успешно наращивались в этом году. Надеяться на значительное снижение кредитных ставок не позволяет и инфляция. Чтобы ставка по ипотеке в России равнялась 6%, инфляционный показатель не должен быть выше 4%. Но в текущем году инфляция, очевидно, составит 7-7,5% и в следующем, вряд ли, снизится, напротив, во второй половине 2012-го ожидается её ускорение. Для принципиального снижения инфляционной планки, в частности, необходимо реформировать налоговую и тарифную политику. Пока текущие ставки в сфере ипотеки держатся на рекордно низком уровне: их средняя величина (в рублях), по данным Центробанка, сегодня составляет 11,9%. На начало марта 2011-го средневзвешенная ставка по ипотеке достигала 12,5% в рублях и 10,7% в валюте. И как сообщил в последних числах октября заместитель генерального директора Агентства по ипотечному кредитованию (АИЖК) Андрей Семенюк, до конца текущего года ставки останутся на уровне около 12%. Мнения экспертов сходятся в одном: стоит скорее ожидать повышения ставок, чем их снижения. Тем же потребителям, которые уделяют большое внимание размеру ставки, стоит задуматься о том, чтобы взять ипотечный кредит до наступления 2012 года. 09.12.2011 г. ЗАДАТЬ ВОПРОС
			Вопрос: Как выгоднее работать с риэлтором, заключая или не заключая эксклюзивный агентский договор?
Отвечает специалист по сделкам с недвижимостью АН "Арбат" Абрамова Татьяна Андреевна:			Попытаюсь разобраться - почему продавцы недвижимости не хотят работать с одним агентством недвижимости. Как правило, продавец объекта думает так: «Зачем мне заключать договор с одним агентством, если я могу обратиться в несколько агентств и они все будут на меня работать, как говорится: кто первый встал, того и тапки. Это наверняка будет быстрее!» Договорившись устно с пятью агентствами о поиске покупателя на объект, продавец ждёт быстрых результатов. На самом же деле ситуация складывается так, что продавец просто ждёт результатов и недоумевает о того, что результата нет… Собственник квартиры звонит одним, вторым агентам, думая, что работа активно проводится, в ответ слышит рекомендации о наборе терпения… Продавец и дальше может спокойно ждать… Но мы то знаем, что незаинтересованный риэлтор никогда не станет вкладывать все свои технологические и интеллектуальные ресурсы для того, чтобы объект по нередко завышенной стоимости был продан. В лучшем случае, риэлтор может занести информацию об объекте в базу данных. Реже даёт объявление в СМИ, т.к. эта услуга платная. А если нет гарантии будущего заработка у риэлтора, он никогда не будет тратиться на рекламу. Были случаи, когда объявление в газете об одном объекте выходило от нескольких агентств, с похожим рекламным текстом. И тот факт, что объектом занимаются несколько агентов, поставит под сомнение этот объект, а некоторые потенциальные покупатели вообще не станут рассматривать такой вариант, дабы избежать каких-либо неприятностей. Таким образом , поиск покупателя усложняется и у риэлтора практически нет шансов его найти. Но если вдруг произойдёт чудо, и покупатель все же найдётся, то вероятность того, что с Продавцом объекта начнут очень сильно торговаться, увеличивается ровно в пять раз, т.к. покупатель будет знать, что продавец работает с несколькими агентствами, и предложит выторговать крупную скидку у продавца и пообещает купить через того, кто даст максимальный дисконт. А разве это выгодно Продавцу? Помимо всего этого в недоговорных отношениях есть ещё один минус – отсутствие обязательств. Разве внушает доверие агент, который ни за что не несёт ответственности? Устные договорённости, ничем не подкреплённые, таковыми и остаются. И при таком раскладе высока вероятность «нарваться» на мошенников, и последствия возможно будет исправить только через суд… Представим теперь вариант, когда Продавец жилья всё-таки доверился одному агентству и заключил «Эксклюзивный договор». С этого момента у Продавца появляется личный риэлтор, к которому он может обращаться за помощью и консультациями по всем интересующим жилищным вопросам, что называется 24 часа в сутки. А самое главное, заключив эксклюзивный договор, риэлтор все заботы, связанные с решением жилищного вопроса, взваливает на свои плечи и освобождает Продавца от бесконечных телефонных переговоров, пустых показов объекта… Риэлтор ограждает Собственника от риска быть «уговорённым» нечестными маклерами, которые стремятся купить по заниженной цене. Да и вообще, профессиональный риэлтор всегда лучше знает – как всё-таки продать, а опытные юристы агентства - знают, как грамотно провести сделку купли-продажи, сокращая все риски. Есть ещё один немаловажный момент: риэлтор, или агентство в первую очередь предлагают и показывают те объекты, с которыми у них заключены эксклюзивные договора — а следовательно шансы продажи увеличиваются - объект увидят максимальное количество потенциальных покупателей. Заключая Эксклюзивный договор с агентством, обращаю внимание на то, чтобы собственники всегда внимательно читали все пункты такого договора, прежде чем его подписывать. Необходимо обговорить всю ситуацию с риэлтором и показать юристом агентства документы на объект. В договоре обязательно должны быть указаны сроки его действия, цена объекта, стоимость услуг агентства. Мы придерживаемся позиции открытости и честности. И поэтому наши клиенты всегда знают размер наших комиссионных. В договоре прописываются все обязательства агентства, выполнение которых Продавец может требовать. Если Продавец передаёт на хранение в агентство документы на Объект обязательно необходимо проверить наличие расписки в договоре. Обращаясь к Продавцам недвижимости, хочу пожелать: не тратьте своё время на «обзвон» всех агентств и последующее обманчивое ожидание быстрого результата. Лучше потратьте своё время на поиск действительно квалифицированного специалиста, который работает в агентстве недвижимости с незапятнанной репутацией. 10.12.2011 г. ЗАДАТЬ ВОПРОС